沉寂了兩年之久的樓市在2019年春節(jié)后似乎迎來“春暖花開”的季節(jié)。每年三、四月份是樓市傳統(tǒng)的“小陽春”季節(jié)，但在小陽春開始之前，2月份，部分城市和地區(qū)的樓市就開始轉(zhuǎn)熱。宏觀調(diào)控政策的放松，再加上部分城市小陽春被炒作、造勢，市場似乎將要迎來新一輪上漲周期。

3月25日晚，北京海淀區(qū)紫竹橋路29號，香格里拉酒店宴會廳內(nèi)，人潮涌動，水晶吊燈傾瀉出的暖黃色燈光映在一千多號人臉上。

他們此時有著共同的身份：總價在450萬以上，北京西四環(huán)“明星”樓盤橡樹瀾灣的購房者。他們神情各異，有人自信淡定，有人顯得格外緊張焦慮，也有陪同者輕松自如，談笑風(fēng)生。由于場內(nèi)座位有限，不少人席地而坐。

開盤儀式上，全場的焦點是大堂中央那塊黑色大屏幕，上面寫著“線上選房倒計時”。在場者的姿勢很相似：緊攥住手機，頻繁刷新購房頁面，時不時抬頭看看屏幕上跳動的數(shù)字。當(dāng)主持人倒計時十秒時，場內(nèi)緊張的氣氛達到頂峰，19點整開售，屏幕上方藍(lán)色的空余樓盤迅速變成已售出的紅色。十幾秒內(nèi)，現(xiàn)場驚呼聲不斷，選房結(jié)果塵埃落定。七分鐘后，屏幕上顯示只剩下16套位置不具優(yōu)勢的房源。

由于北京樓市的特殊性，這其實還是一場非常保密的低調(diào)開盤現(xiàn)場。而這樣的開盤現(xiàn)場在3月里似乎正頻繁出現(xiàn)。3月21日、22日，南京河西的2個樓盤公開搖號，共有7766人參加購房搖號，中簽率分別約為6%和7.8%。這樣的情景還出現(xiàn)在杭州、成都等熱點城市。除了開盤現(xiàn)場，土地市場在“小陽春”里也異?；钴S。3月12日，成都茶店子商住地塊吸引了30多家大型房企參與競拍，最終被德商以17.17億元收入囊中，溢價率76.4%，樓面地價1.72萬元/平方米，創(chuàng)下了主城區(qū)的最高土地單價；2月22日，蘇州拍賣城區(qū)的多宗宅地，總出讓面積約28.47萬平方米，總起始價為79.57億元。最終，該地塊全部順利出讓，累計攬金97.44億元。其中，新區(qū)獅山地塊成交總價為40.7億元，成交樓面價為25813元/平方米，溢價率32.14%。

沉寂了兩年之久的樓市在2019年春節(jié)后似乎迎來“春暖花開”的季節(jié)。每年三、四月份是樓市傳統(tǒng)的“小陽春”季節(jié)，但在小陽春開始之前，2月份，部分城市和地區(qū)的樓市就開始轉(zhuǎn)熱。宏觀調(diào)控政策的放松，再加上部分城市小陽春被炒作、造勢，市場似乎將要迎來新一輪上漲周期。這其中，有因恐慌猝不及防的剛需購房者，也有趁機炒作的開發(fā)商，投資客們也蠢蠢欲動。多輪反復(fù)上漲的樓市周期似乎告訴人們一個“真理”：如果不抓住機會，房價又會上漲。

故事一：想買房？得拼手速

交了20萬元認(rèn)籌款的VIP客戶才可憑邀請函進入橡樹瀾灣的選房現(xiàn)場。當(dāng)晚，21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者在香格里拉宴會廳入場處看到，安保人員對入場人數(shù)的檢查極為嚴(yán)格，每位客戶只允許帶一人陪同，不少家屬在溝通無果后，選擇在場外等候。21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者獲得的數(shù)據(jù)是，項目1期開盤共計推出575套房源，參與認(rèn)籌選房客戶870組，現(xiàn)場選房客戶人數(shù)約1300-1400人，選房過程通過搜狐焦點線上選房系統(tǒng)完成，19點開始，持續(xù)30分鐘結(jié)束。

不同于傳統(tǒng)搖號方式分組入場選房，橡樹瀾灣使用線上選房系統(tǒng)“多人同時競爭”。用戶可提前收藏心儀房源，并可以提前看到該房源的收藏數(shù)量，這也在一定程度上反映了該套房源的熱門程度。在主持人宣布開始選房后，一套熱門房源可能出現(xiàn)十幾人甚至幾十人同時競爭的情況，而房子最終只會“花落一家“，這對參與者的反應(yīng)速度、手速，手機的性能、網(wǎng)速等條件都要求極高。對瞄準(zhǔn)了熱門房源的購房者來說，倒計時結(jié)束的那一刻，心跳指數(shù)直逼雙十一的零點搶購。唯一的不同是，這一次，購物車中的商品價格動輒幾百萬元。對于線上選房開盤幾秒就清空房源的盛況，870組參與者，575套房源，注定了選房結(jié)果會是“幾家歡喜幾家愁”。根據(jù)選房流程，選房成功的客戶進入第二等候區(qū)，完成后續(xù)的認(rèn)購事項，未成功的客戶則“黯然離場”。21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者在現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，有購房者在點擊心儀房源后立即出現(xiàn)卡頓現(xiàn)象，手機隨即顯示“房源鎖定中”，加載完畢后，房源已經(jīng)售出?！斑@完全就是拼手速和網(wǎng)速”，一位參與購房的購房者說。記者在現(xiàn)場了解到，有銷售表示自己“好幾個客戶沒選上”。

一對買到了140平方米四居戶型的夫妻（首套房剛需）告訴記者，相比更熱門的83、89平方米兩居、90平米小三居，大戶型的競爭程度沒那么激烈。在某個購房群里，一位網(wǎng)友（二套房，改善型，首付6成）發(fā)來現(xiàn)場照片，表示自己買到了第一意向房，是“最熱門的房型和樓層”，引發(fā)一片祝賀和羨慕聲。他表示，此類戶型在開售兩三秒后即售出。他還分享了自己的成功秘訣，“我提前偷跑了一秒鐘，在倒計時結(jié)束前一秒就點目標(biāo)房源。”

艾女士（二套房，改善型）在購房失敗后，隨即便找到購房顧問要求辦理二十萬認(rèn)籌款的退款手續(xù)。在艾女士的要求下，20萬元認(rèn)籌款最終按事先約定于60天后返還原銀行卡。記者在現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，不少沒買到房的顧客找銷售顧問要求辦理退款手續(xù)，得知只能次日辦理退款后，陸續(xù)離開了現(xiàn)場。

就在當(dāng)天晚上，橡樹瀾灣熱銷的傳說迅速在北京樓市傳播著。但市場的另一面是，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在供應(yīng)暫停一段時間后，3月下半月，北京限競房再次開始井噴供應(yīng)，合計9個項目入市3645套。累計數(shù)據(jù)看，截止到目前，自2018年6月10日開始，北京合計入市限競房項目達到了45個項目，合計66期，供應(yīng)住宅套數(shù)達到了30146套，而網(wǎng)簽數(shù)據(jù)合計只有7479套。平均網(wǎng)簽均價為50011元每平米，網(wǎng)簽完成78.17萬平米，按照面積計算網(wǎng)簽完成率只有21.6%。網(wǎng)簽數(shù)據(jù)相對滯后，但整體看，實際銷售比例也依然只有40%。

“小陽春樓市的確出現(xiàn)了復(fù)蘇跡象，但2019年入市的限競房有望超過6萬套（已經(jīng)入市5253套）。最近入市的限競房位置相對較好，去化有所提升，但后續(xù)隨著大量入市，預(yù)計限競房去化難題依然非常大?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉說。

橡樹瀾灣被稱之為 “剛需中的戰(zhàn)斗機”。作為西四環(huán)為數(shù)不多的限競房，橡樹瀾灣政府限定價54378元/平方米，而周邊的二手房均價普遍在5萬-7萬元/平方米不等，相比之下，其作為新房的價格優(yōu)勢明顯。從地理位置來看，項目位于西四環(huán)外向西4公里處，附近有地鐵14號線大瓦窯站和1號線八寶山站。熱銷在情理之中。

故事二：想看房？漲價

豬年正月十五，在掛牌22個月之后，李媛媛（化名）終于賣掉了天津老家的房子。自從2017年3月天津限購以來，這套房產(chǎn)貶值了20%。一周之后的2月底，還尚未拿到全部房款，李媛媛就火速開啟了北京的看房經(jīng)歷。

北京樓市多輪市場周期讓李媛媛意識到，如同高考，買房也需要沖刺。3月4日—3月24日三周間，李媛媛一共看了69套房，有8套議了價格，其中有5個業(yè)主拒絕見她。這三周間，李媛媛曾與經(jīng)紀(jì)人促膝談心，也與坐地起價的業(yè)主抬杠狡辯，也曾在深夜凌晨一點與業(yè)主談判破裂后被開著寶馬車的鏈家商圈經(jīng)理好心送回家。李媛媛也充分感受到了小陽春北京樓市的熱度。當(dāng)遇到一套“首付低、滿五唯一”房子，她以為自己搶了先，但不久后就被告知已經(jīng)被買走。

坐地起價的業(yè)主，不在少數(shù)?？捶康娜齻€星期里，有套李媛媛看中的房子，金橋國際，有套連續(xù)兩次漲價，從450萬漲到490萬，又漲到500萬。經(jīng)紀(jì)人說，該小區(qū)均價7.7萬元/平方米，但業(yè)主掛牌價是8.8萬元/平方米，而后超過9萬元/平方米，這反映了業(yè)主們對未來市場的預(yù)期?！澳芗s出來業(yè)主就不錯了，你還想談什么價格？春節(jié)后見過好幾起，業(yè)主報價，客戶同意，然后業(yè)主走了?？蛻糁灰憩F(xiàn)出些許焦慮，業(yè)主就覺得自己掛低了?！庇薪?jīng)紀(jì)人這樣教育李媛媛。

果然，李媛媛發(fā)現(xiàn)，許多業(yè)主，是約不出來的。盡管經(jīng)紀(jì)人使出渾身解數(shù)，甚至將電話回訪變成登門回訪，也未遂。登門拜訪包括晚上看亮燈，敲門送水果，或者一清早七點多，經(jīng)紀(jì)人守在小區(qū)樓道里，等業(yè)主出來，問業(yè)主有客戶看上你賣不賣？業(yè)主會問客戶報價，然后說自己還有好幾個客戶，不接受議價，還要優(yōu)中選優(yōu)等全款的。更有業(yè)主，看到行情看漲，開始不接電話。掛牌價格不錯的，李媛媛常常發(fā)現(xiàn)聯(lián)系不上。電話不接，短信不回。還有業(yè)主，人確實不在北京，自己回北京談房子的前提是，客戶將兩萬定金打到他的賬戶上，并且約定見面談成后的一周內(nèi)繳納50萬定金。李媛媛還聽說，有積極的買家，為了搶先談價，直接從北京飛到香港見業(yè)主。

如今，李媛媛已經(jīng)頗似購房專家。 “許多樓盤的二手房業(yè)主頻繁上調(diào)價格，掛牌單價比春節(jié)前成交單價高上一萬以上是正常。在業(yè)主心中，購房者是有排序的：全款、純商貸、組合貸；議價、不議價。連環(huán)單最復(fù)雜。因為大部分換房業(yè)主擔(dān)心漲價，所以他們通常會先買后賣。但這樣做的隱患是，他也必須把自己房子賣到一個價格，不然就缺錢。所以，他們就得等客戶，也挑客戶，組合貸時間長被嫌棄，全款又被議價。如果業(yè)主特別堅持某一售價，又不能造成已交定金的新房子違約，于是小額信用貸是周轉(zhuǎn)方式之一。許多時候，業(yè)主和客戶被臨時通知在工作日的晚上八九點出來談房子。北京鏈家店面太過于密集，幾乎每個小區(qū)一個店面。不同小區(qū)之間都是彼此帶客戶連片看房，是互相幫忙，也是加劇競爭。”

“聽經(jīng)紀(jì)人感覺，火爆的勢頭，大約始于春節(jié)后的第二周。也就是上班第一周，客流量還行。過了正月十五開始多起來，中介一開始覺得是春節(jié)憋了一些看房的，過一周釋放下就好了。結(jié)果，并沒有。二月底最后三天那周，看房量繼續(xù)多起來。三月初兩會開幕后，看房繼續(xù)增多，他們就開始凌晨下班了，東西城的朝陽東三環(huán)的是這樣的節(jié)奏。三月初他們和我說，每天店面可以成交四單左右。經(jīng)紀(jì)人3月18日和我說，他們隔壁店截至當(dāng)天中午已簽了第14單了，東直門老破小出現(xiàn)了每平米11萬的價格，兩周前我開始看房時東城區(qū)也就8萬-9萬/平米的樣子，只有西城區(qū)會有一些11萬-12萬的掛牌價，剛看了下這兩周我看過的共計69套房子，已經(jīng)有一多半停售走流程。并且，西城區(qū)德勝門最近有套房子，聲明沒戶口、沒占用學(xué)區(qū)，40.4平米的老房子總價達到655萬，單價16.21萬。經(jīng)紀(jì)人說，很多人都預(yù)測今年房價要漲，都等不了了?！闭f到這里，李媛媛更顯焦慮。

帶看并深夜送李媛媛回家的鏈家商圈經(jīng)理在他的朋友圈中寫道：已經(jīng)持續(xù)12天，每天干到凌晨還在談單子。經(jīng)過殲滅式看房，李媛媛終于以總價460萬如愿買到心儀的房子。3月29日這一天，她告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，她正在辦理貸款。這時候，鏈家經(jīng)紀(jì)人又告訴她，同小區(qū)同戶型，掛牌價已經(jīng)漲到480萬-490萬了。

故事三：投資客看到了機會

在房產(chǎn)投資的敘事里，從來就不乏驚心動魄或令人扼腕的故事。眼見他起高樓，眼見他宴賓客，眼見他樓塌了。樓市風(fēng)云變幻，這一趟起起伏伏的過山車?yán)?，藏著不少人的青春、雄心、熱血和熱淚。

相比之下，資深房產(chǎn)界投資客菜菜在談起自己的經(jīng)歷時顯得十分平靜，“投資過程中很激動很驚險的時刻倒是沒有，因為我每次都挑市場比較差的時候去買?？偟膩碚f，我投資的經(jīng)歷還算比較順利?！?/p>

回顧自己的投資經(jīng)歷，菜菜把它分為這樣幾個階段：“最早其實談不上投資，早先兩千零幾年那會兒買房，在一線城市也有，在三四線城市也有，買完以后反正扔那兒很快也就升值了。當(dāng)時其實還不太懂，貸款用的也少，基本上都是全款去買。到后來2008、2009年那會兒開始，我就在北京和一些地方，也是一線城市為主（買房），那時還不限購，我也學(xué)會用貸款了，當(dāng)時的貸款利率也比較低，買了一些。后面就看國家政策，每次覺得要降息的時候，或者是經(jīng)濟形勢不太好的時候我就會去買，基本上每次都買在低點上，所以還是不錯的。等到3·17新政之后，我還是會去買，但那時候的投資理念已經(jīng)變了，比如說包括一些環(huán)北京區(qū)域，買的時候都是一個超低點?！?/p>

談到如今的投資理念，菜菜認(rèn)為，房價大漲的年代已經(jīng)過去，未來需要購買的是比較安全的資產(chǎn)。

菜菜最開始買房的時候，樓市還沒有和“瘋狂”兩個字聯(lián)系起來。2009年初，他在北京西城廣外買了兩套房，當(dāng)時單價是1萬元，貸款七折利率，現(xiàn)在已經(jīng)是10萬元/平方米。他當(dāng)時的想法是：買北京的房子實際上就是看好中國的經(jīng)濟發(fā)展。一個有14億人口的國家的首都，又是在二環(huán)離天安門這么近的地方，房價才1萬塊錢一平方，到哪去挑這么好的機會？“當(dāng)時我殺價殺得很兇了，總價180萬被我活生生殺到93萬。”他對昔日的戰(zhàn)績記憶猶新。

說起2016、2017年的房價漲幅，菜菜的形容是“連我都被嚇到了?！?nbsp;據(jù)他介紹，去庫存政策出來以后，他在2014年5到8月急忙買了四套，買完以后就開始猛漲。談到自己的投資理念和心態(tài)，他表示，“這波漲勢確實是超出我意料之外的。雖然說我是賺到便宜的，但我覺得這種漲法肯定是不對的，所以后面的調(diào)控是正確的，不能讓它漲得太快。以前市場就是屬于一個沒有人管，或者沒有精細(xì)化管理的狀態(tài)，現(xiàn)在政府出臺相關(guān)政策，開始精細(xì)化管理了，會杜絕這種大漲的行為。”

投資經(jīng)歷順風(fēng)順?biāo)牟瞬艘膊冗^坑，在北三縣投資的商鋪就是他“不想去回憶的事情”。他表示，不是說這些商鋪的資產(chǎn)不好，他早期以五六千的價格購入也算賺到，問題在于這些商鋪本身的招商能力不足?！艾F(xiàn)在也能轉(zhuǎn)得出去，但是就覺得轉(zhuǎn)得也挺虧的。所以商業(yè)這塊的投資是需要很深的研究和水平的，輕易不要去冒險，（我）在這里面吃過虧。至于為什么去（投資北三縣的商業(yè)），因為之前在老家那邊買過同樣類型的房產(chǎn)，挺成功的。我當(dāng)時想復(fù)制這種成功，但是忽略了它本身是不是能發(fā)展起來，有時候發(fā)展不起來了，你去買就會比較虧。”

在2017年3·17新政兩周年以后，北京的樓市又有了復(fù)蘇跡象。對于這輪“小陽春”，作為投資客的菜菜又有自己的看法：“今年樓市肯定會不錯，但是價格不會漲，政策只會導(dǎo)致需求大幅度上漲，價格不能上漲。”他認(rèn)為，今后政府會根據(jù)行情采取措施，將房價調(diào)控在合理范圍之內(nèi)。

談起今后的投資方向，菜菜表示，“我現(xiàn)在的投資基本上都是往海外走了，因為我自己本身的布局比較多，所以資產(chǎn)需要做配置，考慮到房地產(chǎn)稅要出來，不可能集中在同一個城市投資，我最近會去海南買房。另外，房地產(chǎn)稅草案要出來的話，這個時間點對房價肯定是有影響的。所以在這個時候，從投資的角度來說，如果我手里只有一兩套，我可能就下手了。但在我現(xiàn)在手里房子比較多的情況下，其實我是不太想投資的?，F(xiàn)在只是一個觀察階段，但對于手里有一兩套、兩三套的這種投資客來說，可能會是一個好時機。”

據(jù)悉，海南也有嚴(yán)格的限購政策，但海南從2018年開始便陸續(xù)發(fā)布了推動人才落戶的相關(guān)政策，并于最近再次放寬了人才購房資格：即未落戶人才買唯一住房享戶籍居民待遇。據(jù)菜菜透露，為了獲得買房資格，他已經(jīng)讓妻子在海南落戶了。